Limiti di distanze in edilizia: la legge e i tentativi di deroghe

da Segreteria Presidenza / 5 maggio 2019 News
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La legge di riferimento la conosciamo tutti: il D.M. 1444/1968.

Tanto per ricordare: il D.M. è Legge di Stato.

La 1444/1968 già individuava nell’art. 9 un distinguo tra distanze fra gli edifici e distanze fra questi e gli spazi aperti quali piazze, strade pubbliche o luoghi comunque luoghi gravati da servitù di passaggio.

Riassumendo: in Zone A le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati esistenti (dunque alcuna deroga per aggiunte di epoca moderna); in Zone C la distanza deve essere uguale minimo all’altezza del fabbricato più alto (alcuna deroga anche qui); in tutte le altre Zone di Completamento con nuovi edifici, la distanza è fissata in modo inderogabile a mt. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

Lo stesso articolo per completezza analizza anche la circostanza nella quale tra i due edifici oggetto del contendere vi sia interposta una strada: in questo caso prevede la deroga solo nel caso di “gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni volumetriche“.

Tanto è o dovrebbe essere.

Infatti ecco una delle più recenti deroghe in merito a quest’ultimo caso. Poi vedremo il caso delle distanze tra edifici.

Il fatto: due cittadini, proprietari di un manufatto sito nel centro abitato di Sant’Agata di Militello in provincia di Messina, agivano per ottenere la demolizione di un fabbricato prospiciente ed affacciante come il loro edificio su via pubblica, che assumevano essere stato edificato in violazione della distanza di 10 metri rispetto alla loro frontistante parete finestrata.

Il Tribunale di Patti però, essendo entrambe le costruzioni separate per tutta la loro estensione frontale da un vicolo iscritto nell’elenco delle pubbliche vie comunali della città, con Sentenza n. 905/2003 rigettava la domanda di demolizione e arretramento dell’edificio prospiciente proposta dagli attori, in base all’art. 879, comma 2 c.c. in forza del quale “alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze”.

La sentenza ovviamente veniva impugnata in appello dagli attori che censuravano come errate l’interpretazione e l’applicazione che dell’art. 879, 2 comma c.c. e che avrebbero dovuto trovare applicazione “le leggi e i regolamenti” ai quali faceva riferimento la seconda parte del citato comma 2 (che si identificavano nell’art. 57 del Regolamento Edilizio del Comune di S. Agata Militello e nell’art. 9 del D.M. n. 1444/1968), che prevedevano l’inderogabile distanza minima e assoluta di metri 10 tra pareti finestrate degli edifici frontistanti, a prescindere dall’eventuale esistenza di una via pubblica (che peraltro gli appellanti escludevano).

Con Sentenza n. 707/2013, la Corte d’Appello di Messina, accoglieva l’appello principale e condannava gli appellati ad arretrare il loro fabbricato, nella parte frontistante il fabbricato degli appellanti, sino alla distanza di 10 metri dall’antistante parete finestrata del fabbricato degli appellanti.

Ovviamente non è finita lì.

Contro questa pronuncia infatti è stato proposto un altro ricorso per Cassazione sulla base di sei articolati motivi.

Si giunge dunque al 2018.

La Corte di Cassazione con Ordinanza n. 27364/2018 del 29 ottobre 2018 accoglie il ricorso presentato dagli appellanti, revocando l’ordine di demolizione e arretramento della costruzione chiamata in giudizio.

Secondo tale Corte infatti, l’eccezione relativa alla viabilità a fondo cieco, nella specie al ‘vicolo’, non significherebbe che le distanze tra i fabbricati indicate nel citato D.M. non trovino applicazione in dette aree chiuse, bensì soltanto che non avrebbero applicazione le maggiorazioni delle distanze, poste dall’art. 9 in rapporto proporzionale con la larghezza della strada destinata al traffico veicolare, ma resterebbe pur sempre applicabile la regolazione generale della distanza minima di metri 10.

Però se pur vero quanto sopra, la Corte non condivide questa tesi e ne spiega i motivi:

richiamando per l’appunto, il principio secondo il quale l’esonero dal rispetto delle distanze legali per le costruzioni a confine con le piazze, le vie pubbliche e le strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, attiene più che alla proprietà del bene, all’uso concreto di esso da parte della collettività e precisando che:

  • le disposizioni di legge e regolamentari tra le quali, fra l’altro, il codice della strada ed il relativo regolamento di esecuzione, cui rinvia l’art. 879, comma 2 c.c., per il caso delle costruzioni “in confine con le piazze e le vie pubbliche”, non sono dirette alla regolamentazione dei rapporti di vicinato ed alla tutela della proprietà, ma alla protezione di interessi pubblici, con particolare riferimento alla sicurezza della circolazione stradale facendo ritenere insussistente un diritto soggettivo suscettibile di dar luogo a tutela ripristinatoria (Cass. n. 5204/2008).
  • le norme sulle distanze fra costruzioni contenute in leggi speciali e regolamenti edilizi locali hanno carattere integrativo delle disposizioni del codice civile sui rapporti di vicinato (artt. 872 e 873 c.c.) facendo ritenere esclusa la riduzione in pristino se tra i fabbricati siano interposte strade pubbliche, ancorchè la norma edilizia locale applicabile prescriva che la distanza minima prevista debba essere osservata anche nel caso in cui tra i fabbricati siano interposte aree pubbliche (Cass. n. 3567/1988; Conf. Cass. n. 2436/1988; Cass. n. 5378/1996).

(Fonte: TEKNORING; per la foto di copertina: EDILPORTALE)

Sinceramente non ci sentiamo proprio di condividere questa ultima parola.

Forse proprio appellandosi al concetto di vicolo e non di strada aperta, non avrebbe dovuto trovare salvaguardia l’ interesse della collettività al diritto di quanto spetta per giustizia: luce, aria e circolazione libera di entrambe?

L’appello al cavillo è dal punto di vista formale ineccepibile, ma chi si è trovato per caso o per destino a vivere in un vicolo appunto, in questa maniera non si trova ad essere penalizzato ancora di più con una edificazione in deroga alla legge? Anzi in maniera di pedestre applicazione della legge?

Una volta tanto, una volta sola, sarebbe stato civile andare in deroga a favore del cittadino inteso come collettività e non come singolo?

Ci poniamo questo interrogativo.